지난 글에 이어 3월 8일 설명회 내용을 이어가겠습니다.

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Q4. 서초 더그로우 오피스텔의 시공사 부도 소식에 대해 알고 계신지요?

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A4 : 서초 더그로우 오피스텔 신축공사의 시공사는 삼정기업과 삼정이앤씨입니다. 삼정기업과 삼정이앤씨 2개 회사가 공동 시공자인 현장인 거죠.

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언론보도에 따르면, 삼정기업과 삼정 이앤씨는, 반얀트리 해운대 부산 건설 현장 화재 사고로 인해 1,000억 원 이상의 잔여 공사비 채권 회수가 불투명해졌고, 금융기관의 추가 자금 조달이 어려워져 경영난이 더욱 악화되어 회생을 신청했다고 합니다. 사람들이 흔히 얘기하는 '부도'가 난 겁니다.

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서초 더그로우 오피스텔의 신탁계약을 분석해보면, 공동 시공자 삼정기업과 삼정이앤씨 중 어느 일방에게 부도가 발생하면, 부도가 발생한 어느 일방의 시공자에 대한 모든 잔여 공사지분을 부도가 발생하지 않은 시공자가 가져가도록 되어 있습니다.

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공사기성금에 대해서 가압류, 압류가 들어올 경우에도 '부도'와 동일하게 처리한다는 점이 눈에 띄네요. 다른 공사현장에서 공사대금을 못 받은 하청업체가 이 현장의 공사기성금에 대해 가압류를 걸더라도 '부도'처리된다는 뜻입니다.

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하청업체 공사대금 늦게 받는 거야 하루이틀 일도 아니고, 반얀트리 화재로 인해 민심이 흉흉해지니 불안해진 하청업체 중 하나가 가압류 절차에 나설 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. '공사기성금에 대한 가압류'까지 부도사유로 시공권을 넘겨줘야 한다는 저 조항이 다른 현장에도 다수 있었다면, 삼정기업, 삼정이앤씨로서는 회생신청 밖에 답이 없겠다 싶습니다.

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한 현장에서 하청공사대금을 못 주면, 다른 현장들까지 모두 시공권을 빼앗기니, 시공권을 빼앗길 위험이 있는 현장의 공사대금지급채무가 모두 '현실의 빚'이 되는 겁니다. 준공때까지 수면 아래 잠겨 있을 수 있는 하청업체들의 '우발부채'가 모두 수면 위로 떠올라 '실제부채'가 되는 거니, 감당이 안되겠죠.

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Q5. 시공사 부도가 났는데, 시공사를 교체하여 공사를 재개할 수 있을까요?

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A5 : 공동 시공사가 모두 '부도'가 났으니, 이 사건은 어떻게 될까요?

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이때는 시행사, 시공사가 아니라 신탁사와 대주단의 입장이 돼보아야 합니다. 다른 분양사업 현장처럼, 서초 더그로우 오피스텔 현장도 신탁사, 대주단이 시공사에게 '시공권 포기'를 통지할 권리가 있습니다. 시공사에게 시공권을 빼앗을 수 있는 거죠.

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하지만 '시공권 포기'가 끝이 아닙니다. 기존 시공사 대신 다른 시공사를 구해야 합니다. 그래야만 공사를 재개하고 입주예정일로부터 3개월이 지나지 않게 준공을 시키고 잔금을 내라고 할 수 있습니다.

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그런데 새로 들어올 시공사 입장에서 생각해보면, 시공사 교체가 그렇게 간단한 문제일까요? 이 업체는 삼정기업과 삼정이앤씨, 신탁사로부터 시공권과 사업권을 받아야 합니다.

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사업하는 분들은 잘 아시겠지만, 동네의 작은 분식집을 하나 인수해 운영하려고 해도, 인수 전 생각하고 결정해야 할 게 참 많습니다.

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임대료 밀린 건 없는지, 밀린 임대료가 있으면 그걸 내가 인수해서 갚아야 하는지 기존 임차인이 갚고 나가야 하는지, 만약 기존 임차인이 임대료를 갚지 않으면 내가 들어가서 장사하는데 장애가 없는지, 분식집에 고용된 직원이 있으면 그 직원은 내가 고용을 승계해야 하는지, 고용승계하면 승계조건은 어떻게 되는지, 기존 식재료와 집기들은 내가 인수할 수 있는지, 인수하면 얼마에 인수해야 하는지, 권리금도 줘야 하는지 등등

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사업권을 인수하는 일은 참으로 머리가 아픈 일입니다.

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하물며 덩치가 큰 서초 더그로우 오피스텔 신축공사권을 승계하는 일은 얼마나 머리가 아픈 일일까요? 시공사를 교체하는 것이 빠를까요? 아님 회생절차에 들어간 삼정기업과 삼정이앤씨와 잘 협의해 어렵게 사업을 이어 가는게 빠를까요?

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미래는 알 수 없지만, 제가 신탁사와 대주단의 입장이라면, 삼정기업과 삼정이앤씨와 잘 협의해 서둘러 공사를 재개하는 쪽을 택하겠습니다.

Q6. 서초 더그로우 오피스텔 신축사업의 대주단을 말씀하셨는데, 구체적으로 누가 이 사업의 대주단인가요?

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A6 : 서초 더그로우 오피스텔 신축사업에 돈을 빌려주거나 분양사업자가 지급보증을 제공한 금융기관들을 대주단이라 합니다.

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분양사업은 통상 선분양으로 진행됩니다. 건물을 짓기 전에 분양을 하고 수분양자들로부터 계약금, 중도금을 받아 그 돈으로 공사를 하는 거죠.

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그런데 계약금, 중도금 만으로는 사업자금, 공사자금을 모두 충당하기 어렵습니다.

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브릿지 론으로 빌린 토지매매대금도 갚아야 하고요. 중도금대출협약, 중도금대출주선을 하면 중도금대출이자도 내야 합니다. 광고홍보비, 분양수수료, 모델하우스 운영비용, 보존등기비용 등 필요한 돈이 아주 많습니다.

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그래서 금융기관들로부터 돈을 더 빌리는 겁니다. 이를 보통 프로젝트 파이낸싱, PF대출 이라고 합니다.

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이런 선분양사업은 대략 수분양자들로부터 받은 분양대금 60%, 금융기관으로부터 빌린 PF대출자금 40%로 진행된다 보시면 됩니다.

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그럼 서초 더그로우 오피스텔 신축사업의 대주단은 누가 있을까요?

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대주단 중 가장 힘이 센 공동1순위 대주단은 구산동새마을금고 외 29개 금고가 있네요. 대출약정서는 제가 볼 수 없으니, 다른 현장사례에 비춰 생각해 볼 때, 일단 분양을 할 때 중도금대출을 구산동새마을금고 등 30개 새마을금고로부터 받을 수 있도록 주선하면서 발생한 채무가 아닌가 한번 생각해 보았습니다.

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즉, 삼정기업이 수분양자들의 중도금대출원리금채무에 지급보증 등 신용보강을 해 주었을 가능성도 있습니다.

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하지만 삼정기업의 아래 금융기관 약정사항을 보니, PF대출자금일 가능성이 더 높아 보입니다. 새마을금고에 대한 PF대출채무가 730억 원입니다

그리고 서초 더그로우 오피스텔이 '서울 서초구'에 위치해 있는데, 새마을금고들이 서울 각 구, 부천, 성남, 수원, 울산, 창원, 남양주, 고양, 예산군, 인천 등 전국에 흩어져 있습니다. 새마을금고들의 영업지역 제한을 고려할 때, 중도금대출협약을 주선한 대가로 공동 1순위를 주었다고 보기는 어렵습니다.

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동시에 '참 깨알같이 사업자금을 끌어모았구나'는 생각이 듭니다. 삼정기업이 자금에 얼마나 목말랐는지 알 수 있는 대목이기도 합니다. 새마을금고들의 PF대출부실 문제가 곧 터질 우리 경제의 큰 시한폭탄이라는 생각도 듭니다.

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이어서 2순위 대주는 한국증권금융(주), 디비캐피탈(주), 비케이서초제이차(주), 하나캐피탈(주), (주)제이엠캐피탈입니다. 3순위 대주는 키움증권, 에스아이지와이(주)입니다.

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여기까지 PF자금대출 대주단입니다. 4순위 대주는 (주)삼지주택, 5순위 대주는 삼정기업인데, 4순위 이하로는 공사대금을 지급받기 위해 설정한 우선수익권으로 생각하시면 되겠습니다.