오늘은 이어서 수분양자들께서 질의하신 내용과 이에 대한 제 생각을 말씀드리면서, 구체적인 사건 이야기를 해 볼까 합니다.

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Q1. 수분양자들이 가지고 있는 공급계약서를 보면, 어떤 것은 입주예정일이 '2024년 8월'로 공급계약서 첫장에 인쇄되어 있고, 어떤 것은 공급계약서 가장 마지막장 '특이사항' 란에 입주예정일을 '2024년 10월'이라 스탬프 찍은 게 있습니다. 이 경우 입주예정일은 언제로 해석하는 것이 맞나요?

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A1 : 수분양자들이 가지고 있는 공급계약서 제3조 제3항 제2호에는 "시행사인 그랜드코리아의 귀책사유로 입주가 당초 입주예정일로부터 3개월 이상 지연된 경우" 수분양자가 분양계약을 해제, 해지할 수 있다고 되어 있습니다.

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아래 건축물대장을 보면, 평택 펜타스타워 지식산업센터는 사용승인일이 2025년 1월 21일로 기재되어 있습니다.

따라서 입주예정일을 "2024년 8월"이라고 보면 입주예정일로부터 3개월이 지난 2025년 1월 21일 사용승인이 있었기 때문에, 수분양자들은 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

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반면, 입주예정일을 "2024년 10월"이라고 보면 입주예정일로부터 3개월이 지나지 않은 시점에 사용승인이 있었기 때문에, 수분양자들이 약정해제권이 발생하였다고 주장할 수 없게 됩니다. 물론 사용승인 만으로 충분한 것은 아니고, 2024년 1월 31일까지 입주통지를 하고 실제 입주가 가능해야 합니다.

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이 사건 법원은 달리 판단할 수 있지만, 저는 이 사건의 경우 '입주예정일은 2024년 8월'로 해석되어야 한다고 봅니다.

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공급계약서를 보면, '입주예정일'을 표시하면서 그 말미에 "사업일정에 따라 변경될 수 있고 정확한 입주지정일은 추후 통보할 예정"이라고 기재된 사실을 확인할 수 있습니다. 하지만 공급계약서 제3조 제3항 제2호는 '당초' 입주예정일이라고 정하고 있습니다.

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‘당초(當初)’의 사전적 의미는 ‘일이 생긴 처음. 애초’입니다. 따라서 위 ‘당초 입주예정일’은 ‘변경 여부를 불문하고 공급계약 당시의 입주예정일’로 보는 것이 정확한 해석이 됩니다.

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만약 시행사인 그랜드코리아가 입주예정일을 변경한 경우 변경된 입주예정일을 기준으로 입주지연 여부를 정한다면, 사실상 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제2호는 '있으나 마나'한 조항이 될 것이어서, 약관상 고객인 수분양자에게 부당하게 불리한 조항으로 볼 수밖에 없습니다.

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그리고 이 사건 지식산업센터는 수분양자 개개인별로 입주예정일이나 입주지정기간을 따로 두지 않았습니다. 즉, 입주예정일은 수분양자 모두에게 공통적으로 적용되는 사항이라는 뜻입니다.

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따라서 시행사인 그랜드코리아가 수분양자 전부로부터 입주예정일 변경에 대한 동의를 받지 않았다면, 입주예정일은 애초 공급계약서에 기재된 '2024년 8월'로 보는 것이 맞습니다.

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왜냐하면, 약관규제법은 '약관'으로 볼 수 있는 공급계약서가 수분양자에 따라 다르게 해석되어서는 안된다고 정하고 있기 때문입니다.

그러므로 입주예정일이 모든 수분양자들에게 똑같이 적용되려면, 당초 계약서에 인쇄된 입주예정일인 '2024년 8월'이 되는 것이 맞습니다.

Q2. 공급계약서 첫번째 장에 기재된 입주예정일과 가장 마지막장 권리의무승계란 다음에나 있는 '특이사항' 란에 스탬프로 찍혀있는 입주예정일이 다른데, 이에 대해 수분양자들에게 충분히 설명하지 않은 점이 문제가 될 수 있을까요?

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A2 : 질문자님의 말씀대로, 약관규제법은 분양계약서와 같은 약관의 경우, 중요한 내용은 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하고 설명의무를 사업자가 다하지 않은 경우 해당 내용을 계약내용으로 주장할 수 없다고 정하고 있습니다.

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약관규제법의 위 규정에 따라 수분양자의 이해관계에 중요한 영향을 미치는 '입주예정일'은, 시행사가 이에 대해 충분히 설명할 의무가 있습니다.

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따라서 저는 공급계약서 첫장과 마지막 장의 입주예정일이 다른 부분에 대해 시행사의 충분한 설명이 없었고, 마지막 장에 수분양자의 서명날인도 없었다면 공급계약서 마지막장을 통해 입주예정일이 연기된 내용은 적법유효한 약관 변경으로 인정되어서는 안된다고 봅니다.

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이 사건 공급계약서의 구성을 보면, 세번째 장에 매수자의 서명날인이 있고, 네번째 장에 '권리의무 승계내역'을 기재하는 면이 있음을 확인할 수 있습니다. 전매를 하는 수분양자가 아니고서는 굳이 네번째 장 내용을 확인하지도 않을 가능성도 높다 할 수 있습니다.

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그 면에 스탬프로 입주예정일 변경 내용이 찍혀 있는데 그 옆에 수분양자의 자필로 "확인함"이라고 기재하라는 표기가 있거나, 서명,날인하라는 표기도 전혀 없습니다. 시행사가 실제 입주예정일 변경이 있었는지를 계약하는 수분양자에게 설명했는지 확인할 방법이 없다는 것입니다.

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따라서 시행사인 그랜드코리아가 공급계약 체결 당시 수분양자들에게 계약서 첫장에 기재된 입주예정일과 달리 마지막장에 스탬프 찍힌 입주예정일이 맞다고 주장하려면, 입주예정일 변경사실을 수분양자가 이해할 수 있도록 충분히 설명하였음을 입증해야 할 것입니다.

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Q3. 2025년 1월 사용승인이 났음에도 아직까지 평택 펜타스타워 지식산업센터는 건물보존등기를 못 하고 있습니다. 보존등기를 못하는 것을 이유로 분양계약을 해제할 수도 있나요?

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A3 : 단순히 건물보존등기가 지체된다고 하여 분양계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

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하지만 시행사인 그랜드코리아의 자금사정이 현저히 좋지 않아 건물보존등기가 상당기간 이루어지기 어렵다고 볼 수 있는 경우라면, 수분양자가 잔금을 치르더라도 소유권이전등기를 받을 수 없는 '이행불능' 상황으로 보아 분양계약 해제의사표시를 할 수 있다 생각됩니다.

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다만, 당장 '이행불능'으로까지 보기는 어렵기 때문에, 지금은 시행사의 '이행지체'를 이유로 한 분양계약 해제의 가능성이 더 높다고 봅니다. 따라서 수분양자는 잔금을 준비하여 납부할 수 있음을 시행사인 그랜드코리아에게 통보하고 일정기간까지 보존등기 및 소유권이전등기를 경료할 것을 최고하고 만약 일정기간 등기절차를 경료하지 않으면 분양계약을 해제하겠다고 통지할 수 있는 겁니다.

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그리고 주어진 기간 동안 시행사가 등기절차의무를 이행하지 않으면 분양계약을 해제하는 내용증명을 보내면 될 것입니다.