분양계약 해제, 취소 및 분양대금 반환청구 소송을 시작할 때, 꼭 고민하는 문제가 있습니다. 바로 가압류, 가처분입니다. 소송을 시작하기 전 가압류, 가처분을 해야 하나, 가압류, 가처분을 하게 되면 그 목적물은 어떤 것으로 해야 하나 고민하는 것이죠. 분양계약해제, 취소, 분양대금반환청구 소송을 시작하면 판결 선고시까지 최소 몇 개월은 걸립니다. 그런데 판결을 선고받기 전 소송상대방인 시행사, 신탁사가 재산을 다 처분해 빈털털이가 되어 버리면, 수분양자는 어렵게 승소판결을 받아도 판결문으로 할 수 있는 게 없습니다. 판결문은 상대방이 분양대금을 돌려주지 않을 때, 부동산경매, 채권압류·추심 등 강제집행을 하기 위해서 받는 것입니다. 상대방이 빈털털이가 되면 판결문으로 강제집행을 할 대상물이 사라져 버리기 때문에 집행대상물을 함부로 처분하지 못하도록 할 필요가 있습니다. 이때 동원되는 법적수단이 '가압류, 가처분'입니다. 판결문이 '휴지조각'이 되는 걸 막기 위해서, 소송 전 채무자의 재산을 냉동고에 넣어 얼려두는 법적조치인 셈입니다. 다른 소송과 달리, 분양대금반환청구 소송은 가압류, 가처분을 할 때 '신탁'이라는 걸림돌이 있습니다. 오피스텔, 상가(근린생활시설), 지식산업센터, 생활형숙박시설 분양계약의 상대방이 신탁사인 경우 신탁재산에 가압류, 가처분을 하면 됩니다. 신탁사를 상대로 판결문을 받았을 때, 신탁된 재산에 한정해서 강제집행을 할 수 있느냐, 신탁사의 고유재산에까지 강제집행권을 행사할 수 있느냐의 다툼은 있지만, 가압류 단계에서는 최소한 신탁재산을 확보하기 위한 조치를 하면 됩니다. 그런데 부동산담보신탁, 분양관리신탁으로 분양목적물이 신탁사에게 이전등기된 경우에는 상황이 많이 다릅니다. 소송상대방은 시행사(분양사업자)가 되지만 시행사는 소위 빚만 있는 '깡통'으로 가압류할 마땅한 재산이 없기 때문입니다. 토지, 건물은 신탁으로 신탁사에게 이전등기되면, 대내외적으로 신탁사에게 그 소유권이 완전히 이전됩니다. 시행사의 재산이 아니라 제3자인 신탁사의 재산이 되기에 신탁사와 분양계약을 체결하지 않은 수분양자는 신탁재산에 가압류를 하려고 해도 할 수가 없습니다. 그럴때 수분양자 분들은 통상 시행사가 신탁사에 대해서 가지는 '신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권'을 가압류하는 선택을 합니다. 즉, 나중에 시행사가 신탁계약을 해지하여 신탁부동산을 가져올 경우를 대비해 시행사가 신탁사에게 가지는 소유권이전등기청구권을 가압류해서 묶어 두는 것입니다.  그런데 위 가압류가 과연 수분양자에게 유익한 가압류였느냐는, 신탁사가 신탁부동산을 '공매'했을 때 여실히 드러납니다. 신탁부동산 NPL 투자를 하시는 분들, 공매낙찰자분들에게 위 가압류가 '투자 리스크'에 해당하느냐도 공매시 알 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 신탁부동산 공매시 위 가압류는 수분양자에게 전혀 무익합니다. 즉, 채무자인 위탁자가 제3채무자인 수탁자에 대해서 가지는 '신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권'이 가압류가 되어 있어도, 위탁자인 채무자의 신탁대출 채무가 연체시 공매 매수(낙찰)는 신탁해지가 아닌 연체시 신탁부동산의 환가 절차에 따른 공매를 원인으로 수탁자로부터 공매 낙찰자가 직접 소유권이전등기를 받기 때문에 신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권과는 별개의 공매(사매매) 계약에 따른 소유권이전등기청구권의 행사로서 공매 낙찰자는 유효하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 나아가 신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권의 가압류가 있어도 이는 부동산 자체의 처분을 금지하는 것이 아니어서, 가압류 후 위탁자에게 귀속된 소유권을 제3자가 분양계약 후 이전등기를 받아도 가압류 채권자로부터 소유권이전등기의 말소를 당하지 않습니다. 다만, 가압류의 처분금지효를 무시하고 채무자인 위탁자에게 부동산의 소유권을 이전시켜 줌으로써, 손해를 입은 채권자는 제3채무자인 수탁자에게 손해배상 청구를 할 수 있을 뿐입니다. 신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권을 가압류해도, 결국 연체로 공매처분 시 수탁자로부터 공매 낙찰자에게 소유권이전등기가 되면 여기에는 가압류의 효력이 미치지 않아 가압류는 무의미한 무위로 돌아가게 됩니다. 공매 낙찰자는 아무런 제한없는 소유권을 유효하게 취득합니다. 오늘은 다소 어렵지만 분양계약 해지, 해제, 취소 소송을 하실 때 꼭 맞닥뜨리게 되는 가압류 문제에 대해 설명드렸습니다. 같은 문제로 고민하시는 분들께 도움이 되길 바라겠습니다. 좋은 하루 되십시오. 감사합니다. |
