요즘 시흥시 거북섬,안산시 반달섬 소재 생활형숙박시설, 지식산업센터, 상가, 오피스텔 수분양자들의 상담문의를 많이 받습니다. 몇 년 전 거북섬, 반달섬에는 대규모 집합건물이 동시순차적으로 분양되었습니다. 이후 몇 년이 흘렀고 어느새 사용승인(준공)이 내려질 시점이 되었습니다. 이에 당시 분양을 받았던 분들의 걱정이 현실로 다가오기 시작했습니다. 수분양자 분들의 질문을 들어보면, 이런 내용이 많습니다. "입주를 앞둔 시점인데 도저히 대출금을 상환할 능력이 안됩니다. 분양계약에도 많은 문제가 있는데 중도금대출계약과 분양계약 문제를 한꺼번에 해결할 수 있는 방법이 없을까요?" "잔금을 납부하고 이전등기를 받을까 생각 중입니다. 그런데 막상 분양건물에 가서 주변을 둘러보면 공실이 너무 많습니다. 이런 상황에서 잔금을 납부하는게 맞는지 고민됩니다. 분양건물도 분양광고와 많이 다른 거 같구요. 어떻게 해야 좋을지요?" "분양 당시 대출이 분양대금의 80%까지 나온다고 했어요. 그래서 계약한 뒤 전매할 생각으로 계약서에 도장을 찍고 계약금을 납입했어요. 하지만 막상 대출신청을 하러갔더니 분양대금의 35%까지만 대출이 나왔습니다. 울며 겨자먹기로 대출을 받았는데 지금은 마이너스 피로 물건을 내놓아도 전매가 안 됩니다. 사용승인은 다가오는데 잠이 안와요. 파산신청을 해야 할까요?" 다른 현장 수분양자들의 고민과 대동소이합니다. 하지만 당사자별로, 사건별로, 부동산별로 해결방법은 전혀 다르기에 우선 수분양자들이 가져오신 계약서, 광고팜플렛 등을 검토하고, 각 현장의 신탁원부, 업무협약서, 대리사무계약서가 있는지 찾아 보고 분석합니다. 그리고 나서 그동안 쌓은 노하우와 경험을 담아 현 상황에 대해 이해시켜드리고, 현 상황에 대한 현실적 해결방안을 제안드립니다. 오늘은 수분양자분 들 중 거북섬 소재 생활형숙박시설을 분양받은 분의 상담 내용과 관련해 판결문 하나를 소개해 드립니다. 이 사건의 사실관계는 이러합니다. 원고들은 피고(시행사)로부터 상업시설 1층 상가를 분양받는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였습니다. 분양 당시 피고 측은 1층 점포의 층고가 8.2m로 설계·시공될 예정이라고 광고하였습니다. 그러나 실제 완공된 상가의 층고는 광고된 것보다 낮았으며(약 1.18m 낮음), 바닥에서 천장까지 높이(천정고)는 각각 6.7m, 6.73m, 4.39m로 측정되었습니다. 이에 대해 원, 피고는 치열한 공방을 펼쳤고, 오랜 재판 끝에 법원은 수분양자의 손을 들어 주었습니다. 법원이 수분양자의 주장을 받아들여 이 사건 분양계약이 취소되었다고 판단한 이유는 이러했습니다. 1. 층고 및 바닥에서 천장까지의 높이는 상가의 경제적 가치에 중대한 영향을 미치는 요소로, 피고에게 고지의무가 있다. 2. 피고는 실제 층고와 광고된 층고의 차이에 대해 원고들에게 설명하지 않았다. 3. 따라서 원고들은 피고의 부작위에 의한 기망 또는 착오로 계약을 체결했으므로 계약 취소가 인정되고, 피고는 원고들에게 계약금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다. 위 판결에서 확인된 내용을 다시 한번 정리해서 말씀드리면 이렇습니다. 1. 고지의무에 관한 법리: - "재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다" 2. 분양광고의 계약적 효력: - "상가나 아파트의 분양광고의 내용, 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다고 하더라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조·실내장식 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 볼 때 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 볼 수 있는 사항에 관하여는... 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있는 것" 이 판례는 상가 분양계약에서 층고와 같은 중요한 물리적 특성에 관한 허위 광고나 고지의무 위반이 있을 경우, 계약 취소 사유가 될 수 있음을 보여줍니다. 더불어 계약서에 변경 가능성을 명시했더라도, 중요한 사항에 대한 고지의무는 면제되지 않는다고 판시한 부분도 중요합니다. 천정고, 층고가 1m 이상 낮아진 건물을 분양받은 분들께는 큰 힘이 되는 판결이라 보입니다. 오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다. 감사합니다. |
