관리형 토지신탁으로 진행되는 현장의 분양계약서를 보면, 어김없이 아래와 같은 계약조항을 볼 수 있습니다. 본 공급물건은 위탁자 주식회사 000(시행사)와 수탁자 00자산신탁 주식회사 사이에 체결한 관리형토지신탁계약에 따라 공급하는 것이며,
신탁해지 또는 신탁목적 달성 등의 사유로 신탁계약이 종료된 경우에는 그 즉시 모든 공급계약에 대하여, 공급자이자 매도인으로서 수탁자 00자산신탁 주식회사가 가지는 일체의 권리와 의무는 계약변경 등 별도의 조치없이 위탁자 주식회사 000(시행사)에게 면책적, 포괄적으로 이전(승계)된다. 이를 법률적으로 '면책적 계약인수조항'이라 합니다. 관리형 토지신탁계약에 따라 신탁사가 부담하는 분양사업자로서의 법적책임이 어떤 조건이 성취되거나 기한이 도래하는 순간, 시행사에게 모두 인수되고, 신탁사는 모든 법적책임에서 해방된다는 조항입니다. 신탁사를 상대로 분양계약해제, 해지, 취소를 주장하며 분양대금반환을 구하는 수분양자라면, 위 면책적 채무인수 조항이 자신의 사건에 적용되는지 유심히 살펴보셔야 합니다. 왜냐하면, 어렵게 분양계약해지, 해제, 취소 사유를 입증할 수 있다 하더라도, 위 면책적 채무인수조항이 발동되어 신탁사가 법적책임에서 벗어나면, 신탁사를 상대로는 승소할 수 없기 때문입니다. 대신 시행사를 상대로는 승소판결을 받을 수 있지만, 시행사는 재산이 없는 '빈 깡통'일 수 있습니다. 승소해도 정작 분양대금을 돌려받을 길이 막막해 지는 겁니다. 그러면 면책적 채무인수조항은 어떤 조건이 성취되었을 때 발동될까요? 오늘은 그에 관한 판결문을 분석해 보도록 하겠습니다. 우선 참고판결의 사실관계를 정리하면 이러합니다. 당사자 관계 피고(V):
주식회사 W와 관리형토지신탁계약을 체결한 이 사건 호텔의 시행사이자 이 사건 대지에 'Y호텔'을 개발(건축 및 분양)하는 사업의 수탁자입니다.
원고들:
피고와 호텔 객실에 관한 분양계약을 체결한 수분양자들입니다.
기타 관련자:
주식회사 W: 이 사건 사업의 위탁자(실질적 주체) 주식회사 Z: 이 사건 호텔의 시공사 주식회사 AA(후에 AB로 상호 변경): 위탁운영계약의 상대방입니다.
계약 관계 분양계약:
원고들은 피고와 호텔 객실에 관한 분양계약을 체결하였는데 분양계약서에는 '갑'(시행사)으로 피고, '을'(매수인)로 원고들, '병'(시공사)으로 Z, 위탁자로 W가 각 날인하였습니다.
위탁운영계약:
원고들은 AA(후에 AB로 상호 변경)와 호텔 각 호실을 사용·수익하는 운영권과 시설관리권을 위탁하는 계약 체결하고 약정수익금 지급 조건을, 운영개시일부터 2개월 경과 후 1년까지: 실투자금(분양금액의 50%) 대비 11%의 운영수익, 10년 동안 분양대금의 50%에 대한 연 5%의 비율로 계산한 금액으로 정하였습니다.
주요 사실경과 공사 지연 및 지체상금 통지:
2016년 3월까지 호텔이 완공되지 않고 공사 지연되었고, 2016년 10월경: W가 원고들에게 제1차 지체상금 통지 발송 2016년 12월 2일: 호텔 사용승인 및 W의 제2차 지체상금 통지 발송
분양대금 납부 및 소유권 이전:
원고들은 피고에게 W가 산정한 지체상금을 제외한 모든 대금을 지급 원고들은 호텔 각 호실에 관한 소유권이전등기를 경료받음
약정수익금 지급 중단:
원고들은 2017년 4월부터 10월까지 총 7개월분의 약정수익금을 지급받음 2017년 11월부터 약정수익금을 지급받지 못함 2018년 3월 6일: AB이 원고들에게 위탁운영계약이 해지·해제되었음을 통지
위 참고판결의 사건에서, 원고들은 신탁사인 피고를 상대로 분양계약을 해제하고 분양대금반환을 구하였지만, 피고 신탁사는 면책적 계약인수조항이 발동되어 자신은 책임이 없다 주장하였습니다. 피고 신탁사의 주장대로 '면책적 채무인수조항'이 발동되었는지에 관하여 법원은 아래와 같이 판시하고, 신탁사에 대한 원고들의 청구를 모두 기각하였습니다. 위 인정된 사실 내지 사정에 의하면, 이 사건 호텔 중 대부분의 호실은 수분양자들에게 분양되어 그 분양대금이 공동 1, 2순위 우선수익자들에게 지급되거나 최후순위인 3순위 우선수익자인 Z에 대물변제의 방식으로 지급되었고, 나머지 호실도 Z에 대한 대물변제 방식의 공사비 지급 또는 W와 피고 사이의 최종 계산을 위해 피고 명의의 신탁재산으로 남겨둔 것에 불과함을 알 수 있는바, 이 사건 신탁계약은 신탁재산을 운용하여 수익자에게 신탁이익을 지급한다는 신탁의 목적이 달성되어 종료되었다고 봄이 타당하다. [신탁이 종료된 경우에 신탁재산이 그 귀속권리자에게 이전할 때까지는 신탁은 존속하는 것으로 간주하지만(신탁법 제101조 제4항), 이러한 법정신탁은 신탁의 종료를 전제로 하고, 법정신탁에서 수탁자의 직무권한은 잔무의 처리, 신탁재산의 귀속권리자에의 이전, 대항요건의 구비, 이들이 완료될 때까지 신탁재산을 보전하고 적절히 수익을 얻는 것에 한정되는바, 이 사건에서 W 또는 Z 등 그 귀속권리자에게 이전되지 않고 피고 명의로 남아 있는 신탁재산이 있어 법정신탁관계가 존속한다 하여 이 사건 신탁계약이 종료되지 아니한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다24878 판결 등 참조)]. 이 사건 신탁계약이 위와 같이 종료된 이상, 이 사건 면책적 계약인수조항에 따라 이 사건 각 분양계약에 기한 피고의 모든 권리와 의무는 W에 면책적으로 이전되었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고가 이 사건 각 분양계약에 기한 의무를 부담함을 전제로 한 원고들의 청구는 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 실제 관리형 토지신탁계약서를 보면, 신탁목적을 이렇게 정하고 있습니다. 
참고판결에서 설시한 바와 같이, 관리형 토지신탁의 목적은 "신탁이익을 수익자에게 지급하는 것"입니다. 보다 구체적으로 말씀드리면, 위 참고판결은 분양된 호실의 분양대금이 신탁사의 분양대금관리계좌로 입금되어 PF대주단 등 제1, 2순위 우선수익자들에게 대출원리금을 지급하고, 나머지 미분양호실은 시공사에 대한 대물변제 합의로 제공되고, 시행사에 대한 관리보수 등 정산을 위해 신탁된 것에 불과한 상태라면 신탁의 목적은 달성됐다고 본 것이고, 이 순간 신탁사는 면책적 채무인수조항이 발동되어 모든 법적책임에서 해방된다고 판단하였습니다. 분양율이 높고 잔금납부 및 입주세대가 많은 현장에서는 면책적 채무인수조항이 발동될 위험이 높다는 점
2. 분양대금 해제, 해지, 취소 소송이 단체로 진행되고 있는 현장에서는 면책적 채무인수조항이 발동될 위험이 떨어지지만, 소송 진행 중 잔금납부세대가 늘어나고 미분양물건이 분양물건으로 전환되는 비율이 늘어나면 면책적 채무인수조항이 발동될 위험을 염두에 두어야 한다는 점 3. 신탁사를 상대로 책임을 묻기 위해서는 신탁의 목적 달성이 되지 않도록 적극적 조치를 취할 필요도 있다는 점 을 사건 수행의 아이디어로 얻어가야 할 것으로 생각됩니다. 오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다. 감사합니다. 
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