최근 반달섬 라군인테라스 1, 2차 생활형숙박시설 수분양자 분들을 상담하였습니다. 숙박시설로 대여하여 임대수익을 받거나 실거주가 가능하다고 하여 수분양자가 되신 분들이었습니다. 하지만 레지던스 또는 생활형숙박시설이라 불리는 이 집합건물은 법적으로 실거주가 불가능합니다. 이에 마이너스 피까지 감당해 가며 전매에 나서고 있지만, 그것조차 매우 어려운 상황이라 걱정이 많으시다고 하셨습니다. 
'거북섬, 반달섬' 수분양자분들로부터 하도 많은 말씀을 들어서 라군인테라스의 명성(?)은 익히 잘 알고 있습니다. 거북섬, 반달섬에 대규모로 지어진 생활형숙박시설은 정말 큰 문제입니다.
상담을 위해 관련자료들을 분석해 보니, 수분양자 분들도 큰일이지만, 라군인테라스 1차는 많은 새마을금고들의 위기도 참 크게 느껴집니다. 새마을금고중앙회와 전국 각지의 57개 새마을금고가 반달섬 라군인테라스 1차에 거액의 PF대출을 실행하였으니, 수분양자들의 정반대편에 새마을금고의 PF부실 문제가 자리하고 있다 보시면 되겠습니다. 많은 언론에서는 이미 오래 전부터 '부동산PF와 관련한 새마을금고 부실문제'를 다루고 있습니다. 만약 대선 이후 새마을금고의 부동산PF부실 문제가 터진다면, 바로 반달섬 라군인테라스 1차 생활형숙박시설 현장이 되지 않을까 싶습니다. 수분양자들의 잔금납부거부와 소송이 이어진다면, 라군인테라스 1차는 PF부실로 규정지어 질 것이고, 그러면 새마을금고의 구조조정으로 이어지는 그림이 그려지는 현장입니다. 라군인테라스 1차와 관련해서는 이미 단체소송이 들어간 상태인데, 상담오신 분들께서 생활형숙박시설 분양계약과 관련하여 분양계약 취소가 가능할지를 물어보셔서 오늘 글은 분양계약 취소가 인정된 제1심 판결을 소개해 드리고자 합니다.
이 판결의 사실관계는 개략적으로 이러합니다. 원고들은 부산 해운대구 소재 'G' 생활숙박시설의 수분양자 또는 수분양자 지위를 승계한 자입니다. 피고 D는 생활숙박시설 신축·분양사업 시행사이고, 피고 C는 분양자(신탁사)이며, 피고 E는 시공사입니다. 원고들은 분양자(신탁사)인 피고 C와 생활숙박시설 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하였습니다. 분양자(신탁사) 피고 C는 분양 과정에서 "위수탁계약 및 장기 숙박계약을 체결하여 실거주할 수 있다"고 홍보하였습니다. 원고들은 2023. 11. 21. 착오를 이유로 분양계약 취소 의사표시를 하였습니다.
이에 대해 법원은 아래와 같이 판단하였습니다. 분양자(신탁사) 피고 C의 홍보는 원고들에게 생활숙박시설에 합법적으로 실거주할 수 있다는 착오를 유발하였다. 건축법상 생활숙박시설은 숙박시설로 분류되며, 주거용도로 사용하려면 용도변경 허가/신고가 필요하다. 수분양자가 위탁운영사에 호실 운영을 위탁한 후 장기 숙박계약을 체결하여 실거주하는 것은 건축법령에 반하는 행위이다. 이러한 착오는 법률행위의 중요부분에 관한 것으로, 원고들의 계약 취소는 적법하다. 시행사 피고 D는 원고들에게 지급받은 계약금 및 중도금과 이에 대한 법정이자를 지급할 의무가 있다. 신탁사 피고 C는 신탁재산의 범위 내에서 시행사 피고 D와 공동하여 지급할 의무가 있다. 시공사 피고 E는 분양계약의 당사자가 아니므로 반환의무 없다.
다른 판결과 비교해 이 판결에서 유심히 살펴야 할 점은, 분양광고, 분양계약서, 계약자 상담내용 확인서, 위수탁계약서에 '이 사건 생활숙박시설이 상시 거주 목적의 주택이 아닌 장기 체류형 숙박시설에 해당한다는 점'이 기재되어 있음에도 법원은 생활형숙박시설 분양계약의 취소를 인정했다는 것입니다. 즉, 위 법원은 특히 아래와 같은 이유를 들어 '신탁사 피고 C가 위수탁계약 및 장기 숙박계약 체결을 통한 실거주가 건축법령상 허용되지 않는다거나 향후 이에 관한 적극적인 규제가 이루어질 수 있다는 점을 안내하였다고 보기 어렵다'고 보았습니다. 1. 위 내용들이 위수탁계약 및 장기숙박계약을 통해 이 사건 생활숙박시설에 실거주할 수 있다는 홍보와 양립할 수 있는 내용인 점 2. ‘정부정책 및 법규정의 변경에 따라 주택으로 인정될 수도 있다.’는 조항 역시 보유 주택수에 포함되어 세제상 불이익이 가해질 가능성을 유보한 것일 뿐, 장기 숙박계약을 체결하는 방식으로 실거주하는 것이 건축법령상 허용되지 않는다거나 향후 이에 관한 적극적인 규제가 이루어질 수 있다는 취지로 보이지 않는 점 3.이 사건 각 분양계약 및 M과 위수탁계약에 이 사건 생활숙박시설을 생활숙박시설이 아닌 주택 등 용도로 사용할 경우 처벌의 대상이 된다는 내용이 발견되기는 하나, 이 사건 각 분양계약 에서는 이 사건 생활숙박시설이 법령상 주택에 해당되지 않는다는 점만이 누차 안내된 점에 비추어 이것이 ‘실거주’ 자체가 합법적이지 않다는 취지인지 불분명하다는 점 4. 위수탁계약 및 장기 숙박계약을 체결하여 “실거주”, “자가 사용”이 가능하다고 명시되어 있고, 분양홍보관에도 동일한 화면이 게시되었으며, 분양대행사 직원의 설명 과정에서도 위와 같은 계약 구조를 통한 실거주가 가능하다는 홍보가 이루어진 것으로 보일 뿐인점
위 판결 내용이 반달섬 라군인테라스 1차, 2차 분양계약과 관련하여 고민하고 계신 분들에게도 도움이 되길 바라겠습니다. 오늘 하루도 좋은 날 되시길 바라겠습니다. 감사합니다. 
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