아파트, 오피스텔, 오피스, 지식산업센터의 분양계약해제, 분양대금반환청구 소송을 하다보면, 제일 먼저 검토하는 부분이 해당 집합건물의 '입주예정일'입니다.

​

분양계약서, 공급계약서에는 한결같이 '입주예정일로부터 3개월이 경과하면 수분양자는 분양계약을 해제, 해지할 수 있다'라고 기재되어 있기 때문입니다. 대표적인 약정해제권 발생요건이지요.

​

어느 분양사업현장에서는 '입주예정일로부터 3개월 도과' 이외에도 이행최고를 먼저 해야 한다는 조건을 다는 곳도 있습니다. 수분양자들의 약정해제권 행사를 조금 더 까다롭게 하는 조건이죠.

​

수분양자들에게는, 당장 무거운 잔금납부의 부담을 덜 수 있고, 이미 지급한 계약금과 중도금까지 돌려받을 수 있으며, 위약금까지 받을 수 있는 권리이기 때문에, 소송에서 입주예정일은 중요할 수 밖에 없습니다.

일반적으로, 수분양자는 입주예정일을 기초로 주거 또는 사업장의 이전·임대·자금계획등을 세우게 됩니다. 새로 들어갈 건물의 입주일에 맞춰서 기존 건물의 퇴거일을 정하고, 잔금을 치르기 위해 대출계약도 은행과 미리 해둬야 하는 겁니다.

​

그래서 입주예정일이 언제인지, 그것이 준수될 것인지 여부는 수분양자가 분양계약을 체결·유지할 것인가를 결정할 때 매우 중요한 요소입니다. 만약 입주예정일이 준수되지 않는다면 수분양자가 사전에 세운 계획이 틀어지게 되고, 이로써 수분양자와 분양자 사이의 법률관계뿐만 아니라 입주예정일이 준수될 것을 전제로 한 수분양자와 제3자 사이의 법률관계에도 연쇄적으로 문제가 생깁니다.

​

미리 약속해 둔 기존 건물의 퇴거일은 다가왔는데 입주예정일은 정해지지 않으면, 퇴거 이후 어디서 살아야 할지 막막하지 않겠습니까? 입주지연에 따른 위험은 고스란히 수분양자가 떠안을 수 밖에 없는 겁니다.

이런 점을 고려해 보면, '입주예정일로부터 3개월이 지나' 약정해제조항상의 해제 사유가 발생한 후부터 약정해제권이 행사되기 전까지 사이에 시행사가 수분양자에게 입주가 가능한 상태를 제공하였다는 이유로 약정해제권이 소멸한다고 보는 것이 맞을까요?

​

입주예정일로부터 3개월이 지났기에 수분양자가 분양계약을 해제하려고 준비하고 있는데, 시행사가 서둘러 사용승인을 받았다고 하면서 입주합니다. 이런 경우 수분양자는 해제권 행사를 할 수 없는지 의문이 생깁니다.

​

이러한 사안의 경우, 어느 서울중앙지방법원 제1심 판결에서는 "원고가 이 사건 약정해제조항의 약정해제권을 행사하기 이전에 피고가 원고에게 입주 가능한 상태를 제공하였더라도, 이로써 원고의 위 약정해제권이 소멸한다고 보기 어렵다."고 판단하고,

​

"약정해제권 행사 시기와 입주 가능 상태의 제공 시기 중 어느 것이 우선하는지 등의 우연한 사정에 따라 수분양자의 법적 지위가 달라지는 문제가 발생하는데, 이는 이 사건 약정해제조항을 별도로 규정한 취지에도 반하게 된다."라고 판시하였습니다.

​

그러면서 "설령, 수분양자가 약정해제권을 행사하기 전 분양자가 채무 내용에 좇은 이행의 제공을 할 경우 수분양자의 위 약정해제권이 소멸한다고 보더라도, 분양자의 이행지체로 인해 약정해제권이 발생한 이상, 분양자가 위 약정해제권을 소멸시키기 위한 '채무 내용에 좇은 이행의 제공'을 하였다고 보기 위해서는 단순히 입주 가능한 상태를 제공하는 것뿐만 아니라 약정해제권이 발생한 때부터 소멸할때까지 피고의 이행지체로 발생한 손해의 배상까지 포함하여 이행의 제공을 할 필요가 있다고 봄이 타당하다.고 하였습니다.

서울중앙지방법원 동문 앞 풍경입니다.

​위 제1심 판결내용에 대해서는 항소심인 서울고등법원 판결문에서는 따로 설시가 없었고, 현재 대법원 재판이 계속 중인데, 관련하여 어떠한 판례가 나올지 귀추가 주목됩니다.

​

한편 과거 대법원은, 분양받은 아파트의 입주가 지연되자 수분양자가 아파트를 신축·분양하는 시행사를 상대로 입주지연에 따른 지연손해금 지급을 구한 사안에서, 이렇게 판단한 바 있습니다.

​

"분양계약에서 입주예정일에 앞서 수분양자들에게 입주준비 등에 필요한 시간의 사전 부여 또는 이를 위한 입주기간의 통보시기 등 절차에 관하여 아무런 약정을 하지 않았고, 입주기간 내에 잔금을 지급할 수 있도록 함으로써 수분양자들에게 지연손해금의 부담 없이 잔금을 낼 수 있고 입주를 준비할 수 있는 기간을 부여한 이상, 시행사가 아파트를 건축하고 사용승인을 마쳐 수분양자를 입주시킬 준비를 완료한 다음 수분양자에게 입주기간을 정하여 통지한 때부터 적법한 이행의 제공을 하였다"

​

대법원 판결의 결론은, 시행사는 사용승인 & 입주지정기간 통지를 한 이후에는 '입주지연에 따른 지연손해금'을 지급할 의무가 없다 였습니다. 하지만 판시내용을 조금 더 뜯어보면, '수분양자에 대한 입주기간의 통보시기 등 절차에 관한 약정사항'이 없었기 때문에 입주통지를 한 순간 입주지연에 따른 지연손해금을 지급하지 않아도 된 것으로 해석됩니다.

오늘 글에서는 약정해제권 소멸여부에 관한 제1심 판결과, 입주지연에 따른 지체보상금 발생요건에 관한 대법원 판결을 소개해 드렸습니다. 수분양자들의 권리구제를 위해서 매우 중요한 판결들이라 생각됩니다.

​

오늘 하루도 좋은 날 되십시오. 감사합니다.